不能用炒地皮思维做商业 商业市场无序谁买单

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楼主 2019-06-06 11:29:18
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雅戈尔壹号

(原标题:不能用炒地皮思维做商业 商业地产无序发展谁买单)

继住宅去库存之后,商业地产去库存也成为一个迫在眉睫的问题。“事实上,这样的情况不仅在宁波存在,温州、金华、绍兴等地都存在。”一位专家表示。

如何破解这一难题?钱江晚报记者采访了多位商业研究专家。他们均表示,商业地产去库存,仅靠企业单打独斗难度太大,还需要政府、行业、企业三方共同出手,让规划更合理,同时也可以进一步消除信息不对称。比如有关部门需要从供给端入手,优化土地供应结构,通过供地、规划等途径控制增量。

据省商贸业联合会相关负责人介绍,宁波也已经在尝试由商务部门牵头,进行商业规划的制订。三方共同努力,让商业地产过剩问题得到缓解。

三方努力

消除信息不对称

魏君聪 浙江省商贸业联合会秘书长

就在几天前,中国商业品牌大集开到了宁波,吸引了众多品牌和商业项目的参与。这个活动由宁波市商务委和浙江省商贸业联合会共同主办,指导单位是浙江省商务厅。“这几年经济下滑,各地商业项目过剩,很多项目招商时遇到了很大困难,品牌也有落地的要求。但项目和品牌之间存在着信息不对称,我们把一些品牌和项目集中在一起,让大家能够高效对接。”魏君聪告诉记者。

活动的效果显而易见。一方面来自行业内,商业项目和品牌进行高效对接,不少现场就达成了意向。另一方面也来自有关政府部门。温州、衢州等各地商务委的负责人也赶到宁波现场观摩,非常欢迎将活动的下一站放在他们那里。“今年,我们还会在省内各地进行巡回,希望通过政府、行业、企业共同将这个活动打造成一个品牌活动。”魏君聪说。

商业项目市场过剩,这其中有企业跟风的原因,也和相关部门缺乏引导,相关立法不是很完善有一定关系。不过在未来,这种情况将得到好转。“规划部门和商务部门的衔接会越来越多。商务部门在商业地产的发展以及立法方面也将拥有更多话语权。像宁波就也已经在尝试由商务部门牵头,进行商业规划的制订。”魏君聪介绍。

不能用炒地皮的思维

去做商业

赵浩兴 浙江现代商贸发展研究院副院长、浙江工商大学教授

在赵浩兴看来,三四线城市商业项目供大于求,招商难上加难,有几个原因。首先与大环境有关。传统商业不景气,大家都很谨慎;其次是商业项目的过剩,导致好的品牌远远满足不了商业项目的需求;第三就是真正懂商业的地产商也不多。

事实上,做好一个商业项目并不是那么简单的事情。“做商业项目和炒房地产不是同一回事。确实,在前几年房地产市场好的时候,很多不懂商业的人做商业地产也获得了成功,但这样的机会窗口已经不存在了。” 赵浩兴说,现在不能再用炒地皮的思维去做商业地产项目。

从目前很多城市的商业项目布局来看,约有三分之一的项目过剩。国际上有一种通行的规则,人均商业面积在1.5平方米以下是比较合理的,超过2平方米就过剩了。如果拿这个标准来衡量,包括杭州以及很多三四线城市都已经商业项目过剩。这么多项目未来怎么办?“少量的项目通过商业创新还能活,大量的项目将面临转型。”赵浩兴表示。

重新寻找

跟顾客的链接方式

陆兴泰 搜铺网商业地产研究院院长

目前,全国有4200家购物中心,到明年年底,这个数字将达到6000家。“我预计,这其中的3000家是要关门的,也就是50%。”作为二三线城市商业地产和零售业转型的实践者,陆兴泰对目前的商业地产现状并不乐观。

为什么?从商业地产的现状来看,有种种不利因素。比如由于销售不畅,资金困扰着绝大多数项目;比如业态同质化日益严重,产品定位不准确或者没有定位;比如商业体量过大,商业体数量过多,远超国际警戒线,局部泡沫开始显现,商业烂尾楼已经在一些地区和城市出现;比如商业资源严重不足,项目难以按时满铺开业;大量社会资本进入商业地产,风险堆积越来越大等等。

在陆兴泰看来,如果说前几年购物中心的竞争还在上半场,以抢地盘、抢人员、抢资源进行粗暴开店,现在的购物中心竞争已经进入了下半场,比拼的是综合运营能力。 “在新消费时代,消费者是商业发展和变革的唯一动力。” 陆兴泰强调,随着消费者主权时代的到来,购物中心需要重新寻找跟顾客的链接方式并维护好这个方式。

记者手记

谁搞坏了这个市场

商业项目过剩是热门话题,也是一个迟迟未能被解决的问题。在采访中,记者碰到的形形色色采访对象,都有着同样的疑惑,四五年前被如此看好的市场,怎么转瞬就成了“沼泽地”,一旦陷入,想拔腿转身就跑都不可能。

到底是谁搞坏了这个市场?有关开发商有责任,造出的物业不符合发展商业的要求;有关商业连锁品牌有责任,同一个模式不断复制到各个新项目,总有一天会失灵;有关代理公司更是有责任,把你的场子填满,拿到佣金拍拍屁股就走人,哪管你能营业几天。在市场狂热的时候,这些责任都显得无足轻重,店照开,钱照赚。但一旦到了退潮期,市场该给的教训一个都跑不了。在采访中,记者听说有个老板跟风接手了一个商业项目,把前些年赚的几千万赔光了还不够,守着一个不死不活的商业综合体欲哭无泪。然而,负责规划的有关部门呢?规划失灵,谁来埋单?

值得庆幸的是,当商业项目过剩成为普遍性问题后,积极行动起来的除了商家,也包括有关部门,他们正在积极牵线搭桥,帮助购物中心解决招商难。在此也不妨异想天开一下,比如能不能尝试将现在风生水起的的创业空间搬到闲置的购物中心,或许这也是一条商业地产去库存的出路呢?

(来源:钱江晚报)

(责任编辑:候迅)
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